Конгресс депутатов Испании не принял реформу закона об аренде, предложенную правительством Педро Санчеса
Пленарное заседание Конгресса депутатов Испании, состоявшееся 22 января, «похоронило» новый закон об аренде жилья (Королевский декрет-закон 21/2018 от 14 декабря), так бурно обсуждавшийся в последние несколько недель: 341 депутат проголосовал против, 103 – за и один воздержался. Данный норматив содержал срочные меры в сфере аренды недвижимости.Напомним, что 19 декабря 2018 года вступила в силу реформа рынка аренды, разработанная правительством Педро Санчеса. Самые значительные изменения были внедрены в области длительности контрактов аренды и залогов. Тем не менее конгресс депутатов отказался утвердить данный закон, проголосовав против в абсолютном большинстве. Таким образом, все договоры аренды, подписанные в течение периода с 19 декабря 2018-го по 22 января 2019-го и соответствующие нормам, прописанным в принятом в декабре законе, останутся в силе, а новые контракты уже будут заключаться в соответствии с законодательством, действовавшим до 19 декабря. В том, что социалистическому правительству не удалось набрать необходимого количества голосов, значимую роль сыграла партия Podemos, поскольку предложенный PSOE закон не включал меру, на которой она настаивала – ограничение цен на аренду недвижимости. Итак, каковы же основные моменты, которые необходимо учитывать при подписании контракта аренды в связи с новыми обстоятельствами?
- Договоры аренды, подписанные в течение срока действия декрет-закона, принятого социалистическим правительством, то есть с 19 декабря 2018 года по 22 января 2019 года, останутся в силе. Об этом напоминает Кармен Хименес, адвокат юридической компании GG Abogados. Однако срок принудительного продления договора для арендодателя и добровольного – для арендатора (как для физических, так и для юридических лиц) составит три года, а срок продления по умолчанию – один год.
- Если контракт подписан на срок 5–7 лет, он остается действительным; таким образом не нарушается волеизъявление сторон. Однако срок продления по умолчанию составит не три года, как прописывает новый закон, а один год, согласно действовавшей ранее норме, принятой правительством РР в 2013 году.
- Если контракт заключен на один, два или три года, он регулируется законом от 2013 года. При этом срок принудительного продления составляет три года, а продления по умолчанию – один год.
- Тем не менее, как отмечает адвокат, если арендатор и арендодатель самостоятельно устанавливают сроки длительности контракта аренды по обоюдному согласию, изменения в законодательстве их никак не коснутся в связи с существованием свободы в области заключения соглашений между сторонами. Так, если собственник желает заключить контракт на аренду длительностью 5–7 лет, как прописано в новом декрет-законе, он имеет право это сделать в случае, если арендодатель согласен с таким условием. При этом неважно, каким законом регулируется договор: от 2013 или от 2018 года.
- В любом случае, собственник жилья, согласно закону, не может расторгнуть контракт до истечения минимального срока его принудительного продления, установленного текущим законодательством, если арендатор выражает желание продолжать снимать жилье, поскольку принудительное продление контракта аренды – это право арендатора и обязанность арендодателя.
Конгресс депутатов также принял решение оставить без изменения текст закона о налоге на переход права собственности и налог на юридические задокументированные акты.Фернандо Энсинар, глава департамента исследований испанского портала о недвижимости idealista, считает, что результат голосования в конгрессе демонстрирует, что новый декрет-закон не удовлетворял всем необходимым требованиям, в связи с чем имел много противников. В такие моменты необходим период рефлексии, результатом которого должно стать принятие мер, ведущих к увеличению и улучшению предложения, а также установке цен на оптимальном уровне.Министр развития Испании Хосе Луис Абалос в своем выступлении перед депутатами конгресса заявил о необходимости внесения изменений в закон об аренде в связи с чрезвычайным положением на рынке. По мнению министра, сфере аренды недвижимости в последние годы уделялось крайне мало внимания, и данная мера стала первым шагом в данной области. Однако слова Абалоса не смогли повлиять на решение большинства депутатов. Ана Мария Сурита из РР, в свою очередь, выразила мнение своей партии, заявив, что модифицированный закон не помогает решить проблемы в сфере социального жилья, поскольку все прописанные в нем меры относятся к свободному рынку. Таким образом, новая норма не отвечает актуальным требованиям жилищного сектора Испании, лежащим в области нехватки предложения и юридической защищенности сторон. По словам депутата, единственным последствием нового закона за два месяца его действия стало увеличение цен на аренду и сокращение количества заключенных контрактов. «Политика в отношении социального жилья в Испании – это настоящая катастрофа. Только 2,5% от всего количества жилых объектов в стране представляют собой социальное жилье, однако декрет-закон не предлагает мер для решения данной проблемы. Мы делаем ставку на сотрудничество частного и государственного сектора, что позволит добиться повышения уровня юридической защищенности в данной сфере. Необходимо найти решения для установки доступных цен на рынке», – заявил Мигель Анхель Гараулет из партии Ciudadanos.Лусия Мартин из партии Podemos выразила полнейшее несогласие с текстом норматива и критически высказалась в отношении того, что норма была введена в самый разгар переговоров между Podemos с PSOE без ведома первых: «Текст этого декрета мы впервые увидели, когда он был опубликован в Официальном бюллетене государства. Мы восприняли это как попытку подорвать наше соглашение и избежать принятия многочисленных мер, на которые действующее правительство неохотно согласилось после длительных и сложных переговоров в отношении государственного бюджета. Оно отказалось ввести меру, согласно которой цена на аренду в рамках действующего договора может повышаться только в соответствии с индексом потребительских цен, а также пункт, позволяющий местным администрациям ограничивать чрезмерный рост цен на аренду».Читайте новости Испании теперь и в Telegram – @espanarusa_news. Подписывайтесь на канал и будьте в курсе ключевых событий первыми!ИЕ
