В Крым на ПМЖ
Прошло почтитри года. Вот яи опять добрался доэтой, одной изинтереснейших крымских тем земля инедвижимость.Мнеочень часто задают вопросы связанные скрымской недвижимостью. Кто немечтал одомике или квартире свидом наморе? Желание вполне нормальное, носколько тут подводных камней, а главное сколько это стоит истоит липокупать сейчас?Сэтим вопросом ялично столкнулся, когда решил прикупить немного крымской землицы под строительство дома прошлым летом. Пока безуспешно и спешить несобираюсь, так как мой прогноз однозначный цены накрымскую землю будут падать, ноесть нюансы. Предложений заэто время было очень много. Количество предложений вдесятки раз превышает спрос, нолибо неинтересный объект, либо задрана цена, либо есть проблемы сдокументами.Попытаюсь рассказать, что намой взгляд происходит вКрыму с землёй инедвижимостью сейчас. Возможно эта информация будет полезна тем, кто решил перебраться вКрым или приобрести себе кусочек крымского счастья. Вокруг этой темы много мифов, которые, намой жевзгляд имешают развиваться рынку крымской недвижимости.Миф первый:Многие крымчане свято верят, что их кусок земли, свидом непонятно на что, без электричества, воды инормальной дороги может стоить очень дорого.Несоветую ихв этом переубеждать, можете нарваться на грубость продавцов. Когда подыскивал себе землю, торазвесил винтересуемых населённых пунктах объявления. Народу звонило много, точнее очень много. Водном Коктебеле янасчитал несколько сот звонков спредложениями. Несколько звонивших услышав, что намой взгляд ихпредложение дорого, отвечали вгрубой форме, что тогда нечего объявления писать. Один товарищ, предложивший мне участок в16 соток, вчистом поле, 3 кмот моря, без подъездной дороги, электричества иводы ( ноуже сроссийскими документами) запросил всего лишь60 000$!При этом продавец упорно убеждал, что скоро его участок вырастет вцене, вдва-три раза. Явежливо отказался, нопродавец втечении месяца мне ещё несколько раз звонил инастойчиво предлагал подуматьчто-то рассказывал про мост ибудущий ажиотаж.. Когда яему всё же сказал, что красная цена его двух участков по8 соток неболее 500 000 руб., ито, если он найдёт лоха-покупателя, тот крайне обиделся ибольше незвонит.Большинство предлагаемых участков это просто нарезанные в поле или накрутых склонах делянки по8 соток, недалеко отнаселённых пунктов, которые местным выделяли поселковые советы. Те, что насклонах, это особая история, требующая денег нетольконадорогу, нои наукрепление этих склонов, аэто может быть неодин миллион рублейСреди этих кусков земли есть интересные, видовые, как говорится, новотзаних ломят тройную цену. Большинство понастоящему видовых участков давно распроданы изастроены. Можно купить уже построенный дом, ноэто совсем нерекомендую, так как его цена будет просто заоблачной, как правило.Миф второй. Приедут россияне искупят всю землю заочень дорого.Свозвращением Крыма вРоссию был замечен возросший интерес, икак следствие цены впервый год немного выросли. 8 соток земли вкурортных посёлках ( вкилометре отморя)стоили от25 до50 тыс.$. НаЮБК цены были внесколько раз выше. Там хорошая сотка земли может стоить до50 000$. Сложно определить среднюю цену сотки, всё очень индивидуально. Здесь скорее как торговаться будете икак повезёт.Прошло несколько лет после воссоединения иинтерес кпокупке крымской земли резко упал. Странные россияне, столь любящие Крым, неспешат скупать крымскую недвижимость. Многие крымчане нехотят вэто верить и выставляют свои наделы понереальным ценам. Когда спрашиваешь, многие ли интересуются ихпредложением, торассказывают отом, что люди спрашивают, но вотдальше спроса разговоры видимо ине идут. Хотя всегда рассказывается про соседа, который месяц назад продал участок иназывают цену, вкоторую слабо верится. Это всё сказки, неверьтеМиф третий. Построят мост ицены вырастут в2-3 раза.После того, как крымчане увидели падение интереса ких наделам в2015-2017 годах, они неунывают иждут, что вотдостроят мост ицены ужточно взлетят внесколько раз. Они вэтом упорно убеждают друг-друга иискренне верят вэто.ФразаЯ подожду пока мост построятстала утешительной мантрой для многих. Ноне будет имсчастья. Яслучайно, в разговорах сриэлторами, апообщался неменее, чем сдесятком,нашёл ответ почему рынок земли вКрыму упадёт иочень скоро.Попробую объяснить. Причин несколько.Крым никогда нестанет для россиян дальней дачей, как онбыл для украинцев вукраинские годы. Если отКиева доКрыма 10 часов намашине, от Днепропетровска, Запорожья или Донецка 6-7 часов, тоот Москвы, Питера или любого другого крупного города, где есть платёжеспособный спрос, неменее суток наавтомобиле. Даже когда откроют мост, это несильно повлияет надоступность Крыма для жителей Центральной России, Поволжья, Урала итем более Сибири. Самолётом неналетаешься, машиной ненаездишься, как ипоездами, которые должны запустить уже вконце 2019 года.Возможно стройматериалы и подешевеют, так как будет значительная экономия надоставке, новотнена столько, чтобы здесь началось массовое строительство напобережье.Кроме того, материальное положение россиян ухудшается иим недо строительства ипокупки дачи вКрыму. Максимум это покупка квартиры или небольших апартаментов вкурортном городке. Отдельный разговор это продажи дорогих иэксклюзивных объектов, которые конечно есть, как испрос наних.Мифов ещё довольно много, нопоговорим отом, какие вас могут ждать сюрпризы.Самое страшное, это то, что покупая видовой участок, онскоро может нестать таковым иего цена рухнет. Соседи, которые построили или построят 3-5 этажную гостиницу рядом, обеспечат вам головная боль. Каждый в Крыму строит как хочет, называя пятиэтажную гостиницу на40 номеров частным домом.Такое случилось вКоктебеле снашим очень известным писателем, современником. Купил онбольшой участок встаром Коктебеле, свидом наморе иКара-Даг, построил два красивых домика, ачерез пару лет его окружили 5-6 этажные гостиницы-шанхайчики. Теперь онне знает, как отэтого всего избавиться.Картину крымчанам могут серьёзно подпортить украинцы, которые всвоё время тоже повыписывали себе здесь участков, асейчас многие хотят ихсбросить. Готовы валить цены вдвое, аиногда ив троеКогда развешивал свои объявления опокупке, получил довольно много звонков, втом числе иот украинцев. Для них, сейчас невполне удобно ине выгодно владеть крымской недвижимостью, тем более через год включится налоговый счётчик , они все должны будут получить российский ИНН, аэто может обернуться имнеприятностями наУкраине, патриоты непоймут.Никто уних вКрыму неотнимает недвижимость, очём так часто кричат наУкраине. Владей, толькособлюдай законодательство РФи плати налоги.Как найти икупить участок вКрыму, если выздесь неживёте и приезжаете нанесколько недель отпуска?Нужно лиэто вообще делать?Самостоятельный поиск проблематичен, невсе предложения находятся воткрытом доступе насайтах бесплатных объявлений. Те, объявления, что там размещены, многое нескажут, даи указанные ценники сподвигнут вас к идее прикупить виллу или апартаменты наСредиземноморье, или накрайняк в Болгарии или Турции. Ноэтих цен ненадо бояться, торг вполне уместен. Предложение вразы превышает спрос. Ксожалению, цивилизованного рынка недвижимости вКрыму пока просто нет, каждый ставит туцену, которую онсчитает нужной. Самый оптимальный способ подбора объекта, это работа сместным специалистом понедвижимости. Нобудьте готовы, что онможет заложить ещё своих 100% интереса.ВКрыму работало иработает много агентств недвижимости, но большинство изних это серые маклеры, которые работают посвоему населённому пункту. Найти серьёзное агентство вКрыму сложно, ноони есть. Пытались заходить материковые компании, нокак японимаю, опыт оказался для многих неудачным.Мне удалось пообщаться сдесятком риелторов иузнать их мнение поситуации накрымском рынке недвижимости. Большинство изних сходится вомнении, что крымский рынок недвижимости переживает очень серьёзные структурные изменения. Многие измоих собеседников заметили несколько основных тенденций.-Сброс недвижимости украинцами, так как сейчас имусложнилось пребывание натерритории Крыма.-Стабильный спрос напокупку иаренду квартир вСимферополе, иСевастополе, нопадение спроса вдругих населённых пунктах. При этом минимальная цена аренды выросла в крымской столице иСевастополе почтивдва-три раза до25-30тыс. руб. за однушку.-Резкое падение цен вдолларовом эквиваленте практически навсе дома иземельные участки.-Серьёзное падение интереса ккрымской земле впоследний год-полтора.-Есть стабильный запрос наэксклюзивные объекты.-Основные покупатели домов это те, кто решил переехать изСибири наПМЖ вКрым.Ксожалению, большинство моих собеседников предпочли остаться анонимными, так как многие изних ведут невсегда легальный бизнес. Один изтех, кто дал согласие ответить намои вопросы оказался житель КоктебеляНиколай Губенко, который владеет крупным агентствомработающим поФеодосийскому региону.Онзанимается данным вопросом уже 25 лет. Его один изважнейших активов, как онсам считает , это безупречная репутация (это подтверждали многие мои собеседники, кто его знает), что ксожалению сложно сказать про других игроков нарынке, которые работают наполулегальном положении, наразовых сделках икак следствие накручивают пополной.Япопросил Николая высказать свою экспертную точку зрения наситуацию, нарынке недвижимости.Что происходит скрымским рынком недвижимости?Рынок недвижимости вКрыму, вчастности Юго-Восточном Крыму, переживает нелучшие времена. Всплеск активности договоров купли-продажи весны 2014 года объяснялся ожиданием перемен. Нодекларированное улучшение инфраструктуры полуострова как вСочи так ине наступает, атут подоспел иновый экономический кризис, поставивший покупателей ипродавцов вположении неопределённости.Меняя, как говорится, невыходя изспальни, уже третью страну, ябыл свидетелем взлетов ипадений рынка недвижимости много раз. Стоит отметить, что всегда экономическая составляющая была рядом сполитической. Стабильность это один из главных аргументов уверенности рынка недвижимости, новсе жеосновной фактор это покупательная способность населения, которая сейчас крайне низкая. Обеспеченность квадратного метра надушу населения внашей стране одна изсамых невысоких, поэтому потребность вэтих квадратных метрах огромная, нопозволить себе эти квадратные метры население сейчас просто неспособно.Даи покупка квартиры или дачи уморя, как места для отдыха, сейчас потеряло актуальность в свете развития возможностей отдыха зарубежом, где сервис икомфорт выше крымских.Сколько сейчас стоит небольшой кусок земли уморя? Стоит лиспешить?Стоимости земельных участков это вопрос творческий. Стоит учитывать, что предложений больше нестановится, особенно расположенных близко кморю (до 1 км) ивидовых. Дешевые предложения порядка 500 000 рублей расположены всреднем 1-3 кмот моря. Если ближе, томожет включаться коммерческая составляющая возможно построить доходную недвижимость внепосредственной близости кморю.Цены на недвижимость вцелом достаточно инертны, динамика ихво времени достаточно медленная, ноона есть. Невостребованные предложения, тоесть те, которые вызывают малый интерес, обречены опускаться вцене, нуа если продавец ощущает реальный интерес ксвоему объекту, тоторг будет небольшим.Засчёт чего сейчас выживают крымские агентства недвижимости? Нужен лириелтор когда все предложения есть винтернете?Внаш информационный век обходиться без услуг риелторов-профессионалов стало обыденностью. Бытует мнение, что агенты накручивают изадирают цены. Это не совсем так. Всегда стоит руководствоваться здравым смыслом. Если накону стоит несколько миллионов рублей, рекомендую нерисковать изаручиться поддержкой агентства срепутацией. Например проверка объекта наотягощения иобременения в украинском реестре прав нанедвижимое имущество невсегда доступна обычному обывателю. Атут бывают подвохиПовлияет ливведение налогов наземлю инедвижимость вКрыму с2018 года нарынок?Налоги нанедвижимое имущество существуют везде иих надо платить. Налоговая нагрузка вРоссии неприятно удивила крымчан, ноконкретизировать можно будет толькопосле уплаты пофакту, новлияние точно будет.Какой самый популярный запрос? Начто стоит обратить внимание?Самый популярный запрос это небольшой домик сучастком 5 соток рядом сморем пока не находит отражение впредложениях. Таковых уже практически нет. Старая советская застройка предполагала вприбрежных районах рекреационные комплексы. Поэтому текущая разработка ипринятие новых генпланов вКрыму продемонстрируют насколько эта мечта реальна. Мне кажется, что будущее закоттеджными поселками обустроенными потребованию самых взыскательных клиентов.Готовя этот пост, ясмог задать несколько вопросов сотрудникам Управления Федеральной Налоговой Службы поРеспублике Крым.Сергей Королев, начальник отдела налогообложения имуществалюбезно ответил намои вопросы, которые волнуют многих крымчан итех, кто решил прикупить себе крымской земли инедвижимости.Когда планируют с крымчан взымать земельный иимущественный налог?Назвать точную дату начала взимания указанных налогов можно будет после того, как Росрегистр передаст нам вполном объеме соответствующую базу данных насобственников недвижимости. Сейчас эта база находится впроцессе формирования. Понашим оценкам, это должно произойти доконца текущего года. Вэтом случае имущественные налоги начнут взиматься в2018 году. Тоесть первым налогооблагаемым периодом будет уплата за2017 год.Какова будет сумма этого налога? Как его рассчитывать будете? Например, для владельца 8 соток и небольшого домика вКоктебеле?В основе расчета налога лежит стоимость земельного участка, дома или квартиры. Сведения остоимости объектов налогообложения налоговые органы получают изсоответствующих регистрирующих органов (на территории Республики Крым это Государственный комитет погосударственной регистрации икадастру Республики Крым).Налог рассчитывается путем произведения стоимости объекта налогообложения насоответствующую ставку налога, установленную представительным органом муниципального образования на территории которого расположен объект налогообложения.Как будут платить этот налог украинцы, владеющие недвижимостью вКрыму? Должны лиони получать ИНН?Наосновании сведений регистрирующего органа лицо (владелец недвижимости) подлежит постановке научет вналоговом органе поместу расположения объекта налогообложения. Вслучае если уфизического лица отсутствует ИНН, при постановке научет вналоговом органе, онбудет присвоен.Всоответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации налог рассчитывается налоговым органом, после чего формируется налоговое уведомление, которое направляется поадресу регистрации физического лица. Данную практику вКрыму предстоит еще нарабатывать.Какова готовность ФНС Крыма кэтому налогу ине будет лицена администрирования его выше, чем сумма сбора самого налога?Налоговики Крыма полностью готовы кадминистрированию местных налогов ипосле предоставления изрегистрирующего органа полных, иактуальных сведений о недвижимом имуществе, будет проведен расчет налогов, сформированы налоговые уведомления наих оплату, которые будут направлены налогоплательщикам.Ставка налога на автотранспорт вКрыму раза втри ниже, чем поматериковой России. Будет ли такое льготное обложение ина землю снедвижимостью?Налог наимущество физических лиц иземельный налог являются местными налогами ивводятся на территории муниципальных образований нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Органам местного самоуправления дано право при введении налогов определять ставки, которые недолжны превышать размера, установленного Налоговым кодексом, атак же, устанавливать дополнительные льготы поналогам.Когда крымчане получат первые уведомления?Имущественные налоги вРоссии уплачиваются непозднее 1 декабря. Т.е. за2017 год необходимо будет заплатить непозднее 1 декабря 2018 года. Уведомления граждане должны получить до1 ноября. Если человек зарегистрирован вличном кабинете налогоплательщика, тосвои обязательства поуплате налогов онувидит еще раньше. Водном уведомлении будет указаны сразу все виды имущественных налогов земельный участок, дом или квартира, транспортные средства.Что делать, если потем или иным причинам уведомление непришло?Такое может случиться, если, например, гражданин зарегистрирован поодному адресу, а фактически проживает подругому. Самый короткий путь это личный кабинет налогоплательщика насайтеwww.nalog.ru. Необходимо один раз прийти вналоговую инспекцию, получить логин ипароль доступа иобщаться сналоговой службой через этот кабинет поинтернету. Если человек неимеет регистрации вличном кабинете, анедвижимость или транспорт имеется, при этом уведомление вноябре непришло, следует обратиться напочту поместу жительства именно отделения связи занимаются доставкой уведомлений заказными письмами. Если письмо ненайдено, тогда прямой путь вналоговую инспекцию поместу своей регистрации. Уведомление вам вручат там.Так что если для Вас вопрос покупки ивладения крымской землёй актуален, томой личный совет:Не спешить, цены накрымскую землю будут снижаться. Если вывыбрали место, то поживите там немного. Обращайте внимание насоседей, удалённость от коммуникаций, так как ихподводка может вам очень дорого обойтись.Южный берег Крым очень красивый, нои цены там выше, атак жесложнее транспортная доступность, особенно влетний сезон.Рекомендую обратить внимание наквартиру или апартаменты вкурортных городах или посёлках, так как ими гораздо проще владеть. Закрыли наключ иуехали. Дом требует постоянного ухода ивнимания, даи продать его гораздо сложнее вслучае необходимости.При покупке недвижимости обращайтесь запомощью кпрофессионалам. Особенно, будьте аккуратны при покупке квартир встроящихся домах, многие изних возводятся с нарушениями ибез необходимой документации.Есть большой шанс, что этот многоквартирный шалман или недостроят, или снесут.Но есть иещё одно решение. ВКрыму построено очень много отелей игостевых домов. Гораздо дешевле снимать жильё надлительный период, что ялично иделаю. Цена вопроса от10 до25 тыс. руб вмесяц. Постройка нормального дома (около 100-120 кв.м.) это неменее 6-8 млн рублей, даещё участок иподведение коммуникаций. Итого вхорошем месте это может потянуть навсе 9-10 млн. руб., ана ЮБК в3-4 раза дороже.Я специально недаю статистику поценам, так как всё очень индивидуально. Цивилизованного рынка недвижимости вКрыму небыло инет. Ноэто моё личное мнение.Источник:echo.msk.ru
