Инвестиции в недвижимость Мадрида и Барселоны: чем выше рентабельность, тем выше риски
Какие кварталы Мадрида и Барселоны являются лучшими для покупки жилья с целью последующей сдачи в аренду? Ответ на этот вопрос ищут многие инвесторы, желающие вложить свои деньги в недвижимость для получения максимальной выгоды. Ведь именно рынок недвижимости сейчас предлагает наибольшую рентабельность.
Как ни странно, единственно верного ответа на этот вопрос не существует. Решение зависит от степени рисков, которые вы готовы на себя принять. Согласно теории рынков, чем выше рентабельность активов, тем выше риски. Этот принцип легко понять на примере инвесторов, которые хотят получить больший или меньший процент при покупке государственного долга той или иной страны. Чем меньше риски, тем ниже доходы. Например, Германия платит всего около 0,4% за свои десятилетние облигации, тогда как Испания дает 1,6%, а Намибия, Турция, Пакистан и Египет – более 10%.
И если в случае с государственным долгом главный показатель, на который ориентируется инвестор при оценке рисков и рентабельности, – это так называемая премия за риск, которая измеряет дистанцию, отделяющую доходность облигаций той или иной страны с доходностью государственных облигаций Германии, считающейся самой надежной с этой точки зрения страной и по этой причине служащей убежищем для международных капиталов. Так, премия за риск Испании равняется в настоящий момент 120 базисным пунктам, а Турции и Египта – 1800.
Этот принцип может быть также применен и к сектору недвижимости Испании, в частности – двух главных городов страны – Мадрида и Барселоны. В этом случае речь пойдет не о странах, а о кварталах двух столиц, каждый из которых предлагает большую или меньшую рентабельность жилья в зависимости от степени риска. Так, например, покупка недвижимости в мадридском квартале Recoletos не несет никаких рисков, однако рентабельность жилья для инвестора здесь минимальна. Этот квартал можно назвать Германией на рынке аренды жилья Испании – символом гарантий и стабильности. Именно он послужит точкой отсчета для определения премии за риск в других кварталах.
El Viso и Jerónimos в Мадриде и Galvany в Барселоне – еще три самых консервативных квартала. Противоположный пример – самые «скромные» кварталы обеих столиц. Именно здесь инвесторы могут получить самую высокую прибыль, но при этом они должны быть готовы столкнуться с различного рода проблемами.
Если в случае со странами риск лежит в области возможного банкротства государства и упразднения госдолга, то в случае с жильем самые распространенные риски связаны с неуплатами со стороны арендаторов, захватом жилья (окупас), вредом, нанесенным собственности владельца, текучестью арендаторов, юридической нестабильностью и сменой законодательства. Чем больше вероятность того, что что-то из этого произойдет, тем выше премия за риск, и тем большую прибыль может получить инвестор. Поэтому те, кто не готов рисковать, должны выбирать более надежные кварталы для инвестиций в недвижимость, осознавая при этом, что и рентабельность таких инвестиций будет ниже.
Мадрид
Согласно данным испанского портала о недвижимости idealistа, самые надежные кварталы для инвестора в Мадриде – Recoletos, El Viso и Jerónimos. Здесь рентабельность брутто равна 3,3–3,4%. Риски практически нулевые.
Далее следуют кварталы Conde Orgaz-Piovera (район Hortaleza), Castellana (Salamanca) и Campo de las Naciones-Corralejos (Barajas). Здесь премия за риск составляет менее 40 базисных пунктов. Эти кварталы можно сравнить со Швецией, Австрией, Финляндией и Францией. Sol, Goya и Chueca также входят в список кварталов Мадрида, где уровень рентабельности инвестиций ниже среднего по столице (5,1%). В этих трех случаях премия за риск эквивалентна словенской и литовской (менее 100 базисных пунктов).
Чтобы получить рентабельность выше средней, инвестору стоит обратить внимание на менее надежные кварталы. Например, Ventas (район Ciudad Lineal), квартал вокруг аэропорта (район Barajas) и зона Vista Alegre (Carabanchel). Инвестиции в недвижимость, расположенную здесь, по степени риска эквивалентны инвестициям в государственные облигации Хорватии, Венгрии и Марокко. Премия за риск здесь колеблется от 170 до 360 базисных пунктов.
Для самых смелых инвесторов, желающих получить максимальную выгоду и не боящихся рисков, существуют такие варианты, как San Diego y Entrevías (район Puente de Vallecas), San Andrés и San Cristóbal (Villaverde). Здесь рентабельность превышает 8% (от 8,2 до 10,7%), а премия за риск – 490 базисных пунктов (как показатель Вьетнама, Иордании, Маврикия и Филиппин).
Барселона
Аналогом мадридского Recoletos в Барселоне может служить квартал Sant Gervasi-Galvany, расположенный в районе Sarrià-Sant Gervasi. Здесь рентабельность инвестиций в недвижимость равна 3,4%, а премия за риск (по сравнению с Recoletos) находится в пределах 6 базисных пунктов.
При этом если Мадрид может похвастаться 12 кварталами с премией за риск менее 40 базисных пунктов, то в Барселоне их всего четыре: Galvany, Pedralbes (район Les Corts), Les Tres Torres (Sarrià-Sant Gervasi) и La Dreta de L’Eixample (Eixample). Инвестиции в недвижимость, расположенную в этих зонах, эквивалентны инвестициям в государственные ценные бумаги Голландии и Финляндии.
Рентабельность ниже средней по Барселоне (5%) предлагают такие известные районы каталонской столицы, как Diagonal Mal и La Vila Olímpica del Poblenou (район Sant Martí, 50 базисных пунктов, эквивалентно Бельгии), La Sagrada Familia (район Eixample, 100 базисных пунктов, эквивалентно Литве), Vila de Gràcia (район Gràcia, премия за риск эквивалентна британской) и El Gòtic (район Ciutat Vella, премия за риск приближается к испанской).
По данным idealista, для получения прибыли выше средней по Барселоне следует обратить внимание на кварталы Sants-Badal (Sants-Montjuïc) и El Carmel (Horta Guinardó). В первом случае прибыль будет сравнима с доходом от инвестиций в государственные облигации Хорватии, во втором – Марокко. Премия за риск (по сравнению с Recoletos) равняется 280 базисным пунктам.
За самой высокой рентабельностью не боящийся рисков инвестор должен отправится в такие кварталы Барселоны, как Ciutat Meridiana (район Nou Barris) и La Trinitat Vella (Sant Andreu). Риски здесь эквиваленты тем, что существуют при инвестициях в государственные облигации Исландии. Премия за риск – более 500 базисных пунктов.
Анализируйте рынок
Как объясняют эксперты портала, мелким инвесторам, которые, как правило, страдают от недостатка информированности, необходимо очень хорошо понять приведенный в данной статье принцип, поскольку ориентироваться на данное сравнение инвестиций в недвижимость, расположенную в разных кварталах двух испанских столиц, с инвестициями в десятилетние государственные облигации разных стран позволят четко понять связь между степенью риска и уровнем рентабельности и сделать правильный выбор. При этом во втором случае инвестор имеет возможность масштабировать инвестиции и диверсифицировать риски, вкладывая средства в ценные бумаги разных стран, тогда как в первом все зависит от стоимости покупки жилья.
Парадокс заключается в том, что мелкие инвесторы в большинстве своем вынуждены вкладывать средства в жилье, расположенное в более дешевых кварталах, поскольку там ниже стоимость. Они не могут позволить себе покупку недвижимости в более надежных районах, где недвижимость стоит намного дороже. При этом крупные инвесторы, имеющие возможность приобрести дорогие объекты, предпочитают на рисковать и покупают жилье в надежных районах, ставя на первое место гарантии и стабильность, а не рентабельность.
В любом случае, эксперты настаивают на важности предварительного анализа рынка с целью нахождения оптимального для каждого инвестора соотношения уровня рентабельности и степени риска. Для проведения оценки необходимо иметь в виду такие показатели, как спрос, конкурентоспособность, волатильность, прогнозы и показатель соотношения арендной платы и доходов арендатора. Кроме того, эксперты напоминают, что инвестор при подсчете должен принимать во внимание все текущие расходы, связанные с владением недвижимой собственностью: налоги, плату за коммунальные услуги, страховку и пр.
Читайте новости Испании теперь и в Telegram – @espanarusa_news. Подписывайтесь на канал и будьте в курсе ключевых событий первыми!
ИЕ
