Возможные последствия ограничительных мер испанского правительства в отношении цен на аренду
Правительство Педро Санчеса подтвердило, что в 2019 году будут предприняты ограничительные меры в отношении доходов от сдачи в аренду жилья. Этого потребовала партия Podemos в обмен на поддержку государственного бюджета, предложенного социалистами на 2019 год. Власти заверяют, что данная мера поможет регулировать рост цен на аренду в крупных городах. Однако многие эксперты сектора считают, что эффект будет обратный: подъем цен, рост черного рынка и сокращение предложения. Испанский портал о новостях в мире недвижимости idealista/news составил список последствий, к которым могут привести ограничительные меры в отношении доходов от сдачи в аренду недвижимости в средне- и долгосрочной перспективе. Напомним, что подобная мера уже была введена в Берлине и Париже, и последствия оказались скорее плохими, чем хорошими.
Создание препятствий для роста предложения
Эксперты совпадают во мнении, что данная мера будет препятствовать росту предложения на рынке аренды недвижимости. Даниль Лакалье, главный экономист общества Tressis, говорит о том, что «такие виды мер отрицательно сказываются на деятельности фондов, инвестиционных трастов (socimis) и других компаний, имеющих возможности увеличить предложение на рынке. В конечном итоге эти меры вредят развитию спроса, а не стимулируют его». По мнению Лакалье, необходимо увеличить предложение нового доступного жилья для молодых поколений. Если это не будет сделано, цены на аренду жилья взлетят вверх в центральных зонах городов, а инвестиции заморозятся или будут прогрессировать очень медленно.Фернандо Энсинар, глава департамента исследований портала idealista, отмечает, что, если правительство беспокоит сектор аренды, ему необходимо найти способы увеличения предложения, а действия в отношении цен никогда не были и не будут эффективными.
Технические сложности при ограничении цен
Эксперты также напоминают, что технически очень сложно ограничить цены, поскольку стоимость двух равных практически по всем параметрам объектов может значительно отличаться, даже если они расположены в одном здании. Например, один из них может иметь дополнительное место в гараже или быть недавно отремонтированным. И как государство может контролировать это? Кто будет оценивать объект с точки зрения получаемой с него прибыли и определять сумму дохода? Администрациям не хватает для этого ресурсов. Часто даже выдача лицензий на аренду занимает несколько месяцев. Мигель Кордоба, профессор финансовой экономики университета CEU San Pablo напоминает, что «рынок аренды должен функционировать свободно, то есть предложение и спрос должны определять уровень цен, в особенности потому, что этом случае речь идет не об однородном продукте, иными словами – объекты не являются взаимозаменяемыми. Каждый из них обладает определенными характеристиками: расположение, площадь, качество постройки и пр. Невозможно установить единую цену, которая послужила бы точкой отсчета. Такое было возможно только в условиях такого государства, каким являлся СССР в пятидесятых годах прошлого века, где строились типовые квартиры.
Мера, обреченная на провал, подобно режиму «renta antigua»
В Испании однажды уже применялась практика ограничения цен на аренду. Она носила название «renta antigua», и поначалу ее негативные последствия не были заметны, однако в средне- и долгосрочной перспективе они оказались роковыми для рынка аренды. Речь идет о контрактах аренды, подписанных до 9 мая 1985 года в рамках специального регуляторного режима (согласно Закону о городской аренде 1964), устанавливающего крайне низкую арендную плату. Плата была настолько низкой, что собственники несли убытки от сдачи жилья в аренду вместо получения прибыли. Это привело к тому, что многие из них начали давить на арендаторов, чтобы те освободили жилье, или просто переставали поддерживать его в должном состоянии. В итоге квартиры, а за ними здания и целые кварталы оказались в заброшенном, плачевном состоянии.
Рост цен
Еще одно последствие новой меры правительства, прогнозируемое экспертами, основано на том, что ограничение цен приведет к сокращению предложения, а спрос при том снижаться не будет. Это приведет к напряжению в области стоимости аренды, и данный фактор станет критическим, поскольку множество мелких собственников вложили в сдаваемое в аренду жилье сбережения, накопленные за всю жизнь, и, естественно, они хотят, чтобы их затраты окупились, причем как можно быстрее. Отсюда следующее последствие.
Черный рынок
Данная мера, согласно мнению экспертов, очень негативно скажется на стоимости аренды, так как собственники увидят в ней угрозу для себя и будут стремиться либо убрать свою недвижимость с рынка, либо получить часть арендной платы «в конверте». Таким образом, ограничение цен будет способствовать развитию теневого рынка аренды.
Скрытая экспроприация жилья
Ограничение цен на аренду, по мнению многих специалистов, представляет собой скрытую экспроприацию жилья без какой-либо компенсации. «Проблема состоит в том, что Podemos не признает частную собственность, и, согласно их мнению, все должно принадлежать обществу. Они считают, что права доступа к жилью является более важным, нежели право собственности», – отмечают эксперты рынка. Микель Эчаваррен, исполнительный директор Colliers España, говорит о том, что ограничение цен на аренду жилья предполагает «непрямую экспроприацию права собственника на личное пользование имуществом, которое оказывает прямое влияние на стоимость жилья и может быть истребовано в судебном порядке». По мнению специалиста, если правительство запретит поднимать цены на аренду собственникам, стремящимся достичь определенного уровня рентабельности, это будет равноценно экспроприации части прибыли без какой-либо компенсации. Согласно закону, власти не могут отнять у собственника часть того, что ему принадлежит, не возместив ему причиненный ущерб. Таким образом, этот факт может стать поводом для обращения в суд, где ответчиком будет являться правительство.
В других странах данная мера потерпела крах
Мария Ромеро, эксперт по недвижимости Afi, советует правительству провести предварительное исследование аналогичных мер, предпринятых в других странах, и их последствий, а затем оценить их с точки зрения применения на испанской почве. Например, в Берлине в 2015 году вступило в силу ограничение цен на аренду: стоимость на жилье, сдаваемое в аренду, не могла повышаться более чем на 10%, если только оно не было отремонтировано, и этот факт не был надлежащим образом задокументирован. Спустя три года власти города получили эффект, обратный желаемому. Париж – еще один пример отсутствия эффективности подобных мер. Ромеро напоминает, что в других европейских странах пошли иным путем. К примеру, в некоторых из них был увеличен парк жилья, предназначенного для социальной аренды. Такой страной является Австрия, где баланс в области цен на аренду был достигнут благодаря увеличению количества социального жилья. В Испании жилья, предназначенного для социальной аренды, намного меньше.
Другие последствия
Мигель Кордоба называет еще несколько проблем, к которым может привести ограничение цен на аренду в средне- и долгосрочной перспективе.
- Снижение предложения в определенных зонах.
- Концентрация части стока жилья в руках банков, фондов и «плохого банка» Sareb.
- Концентрация предложений в больших городах и на побережье и опустение остальных частей испанской территории.
Читайте новости Испании теперь и в Telegram – @espanarusa_news. Подписывайтесь на канал и будьте в курсе ключевых событий первыми!ИЕ
